Consejos para obras, daños o filtraciones en un consorcio.

Vivir en propiedad horizontal implica compartir espacios, normas y responsabilidades. Sin embargo, cuando uno de los vecinos realiza obras, o cuando por falta de mantenimiento  o por el desgaste propio de los materiales ocurren incidentes que dañan otro departameto, la armonía se puede ver seriamente afectada. Filtraciones, rajaduras, ruidos o escombros mal manejados son algunas de las situaciones más comunes que originan conflictos.

En este artículo te explicamos cómo actuar frente a un daño causado por un tercero en un edificio y cómo encarar las reparaciones necesarias de manera ordenada, legal y respetuosa con el resto del consorcio.

1. Identificar el daño y su origen

El primer paso es documentar el daño en tu unidad. Sacar fotos, registrar fechas y tomar nota del tipo de daño es esencial. Luego, es fundamental identificar el origen del problema. Si se trata de filtraciones, puede ser necesario contratar un profesional que determine si el agua proviene de la unidad superior, una cañería compartida o un defecto de impermeabilización. Podés recurrir a un plomero, a un maestro mayor de obras o incluso a un arquitecto, según tu presupuesto y gravedad de los daños ocurridos.

Si el daño es estructural y compromete la integridad del edificio, debes llamar a Emergencia Civil de inmediato. Si el daño es menor, como una pequeña filtración de humedad, actúa rápidamente para evitar más daños, un plomero podrá ayudarte.

2. Notificar al vecino involucrado

Una vez detectado el origen, se debe notificar de inmediato al vecino responsable y a la administración.
Si es posible intentar un primer contacto para intentar solucionar el conflicto, por ejemplo: si te cae agua pedir cerrar una llave de paso e informar el problema. 

Es conveniente tener en claro las responsabilidades en estos incidentes. Muchos consorcios cubren los gastos de arreglos y reparaciones, mientras que otros reglamentos responsabilizan al propietario de la unidad donde ocurrió el problema.

Una vez encontrado el problema, verificado por un profesional, se recomienda notificar al vecino y a la administración. Esta comunicación debe ser forma clara, detallada y respetuosa, preferentemente por escrito (correo electrónico, carta documento o acta firmada). En muchos casos, los conflictos se solucionan en esta etapa mediante el diálogo.

3. Intervención de la administración del consorcio

Cuando el daño afecta sectores comunes (cañerías compartidas, terrazas, fachadas), o si el vecino no responde, corresponde informar a la administración. El administrador debe actuar como intermediario y convocar, si fuera necesario, al consejo de propietarios.

En casos donde no hay resolución amistosa, se puede labrar un acta en la reunión de consorcio para dejar constancia del reclamo.

4. Responsabilidad legal y seguros

La responsabilidad por los daños recae sobre quien los causó, ya sea una persona física o una empresa contratada por un vecino. En muchos casos, las pólizas de seguro del consorcio no cubren daños entre unidades privadas, por lo que es conveniente que cada propietario tenga un seguro de hogar.

Si la obra fue autorizada por el consorcio y causó daños, se puede evaluar una responsabilidad compartida. En situaciones donde no hay acuerdo, la vía judicial (con mediación previa obligatoria) puede ser necesaria.

5. Organizar la obra de reparación

Una vez que se acepta la responsabilidad del daño o se llega a un acuerdo, es momento de planificar la reparación. Algunas recomendaciones importantes:

a. Contratar personal idóneo.

Evitá solucionar por tu cuenta con mano de obra no especializada. Lo ideal es contratar un profesional con matrícula y seguros, especialmente si se trata de instalaciones eléctricas, plomería o albañilería pesada.

b. Informar al consorcio

Aunque la obra sea dentro de tu unidad, es obligatorio informar a la administración para coordinar horarios, uso de ascensores, ruidos permitidos y manejo de escombros.

c. Respetar el reglamento de copropiedad

Cada consorcio tiene normas particulares: días hábiles, horarios permitidos para obras, lugares de acopio, uso de servicios comunes. Leer y respetar el reglamento evita conflictos futuros.

d. Avisos de obra

Recomendamos realizar los trámites de aviso de obra en tu municipio.

6. Prevención: cómo evitar daños futuros

Si sos profesional y comenzarás obras a tu cargo, es fundamental:

Informar previamente a la administración y vecinos.

Presentar planos y permisos.

Contratar personal habilitado y con sus seguros.

Tener un seguro de responsabilidad por daños a terceros.

Nunca afectes ni comprometas la integridad estructural de tu edificio.

7. Reparaciones sin obra: ¿es posible?

En algunos casos, sobre todo cuando se trata de filtraciones menores, puede optarse por soluciones no invasivas:

Pinturas impermeabilizantes.

Aplicación de selladores desde el exterior.

Mejoras estéticas parciales.

Estas alternativas deben ser evaluadas con un profesional, ya que muchas veces solo “maquillan” el daño sin resolver el problema de raíz.

8. ¿Qué hacer si el daño se repite o empeora?

Es común que, luego de una reparación, el daño reaparezca por mala ejecución o porque el vecino no solucionó el problema de origen. En esos casos, es clave:

Documentar todo nuevamente.

Elevar el reclamo a la administración y, si es necesario, iniciar mediación judicial.

Pedir inspección técnica con informe sellado.

9. Costos y formas de reparto

Si el daño fue causado por un vecino, ese vecino debe cubrir los costos. Pero si hay dudas sobre la responsabilidad (por ejemplo, si el daño proviene de una cañería compartida), los costos podrían ser absorbidos por el consorcio o divididos entre las partes.

La mediación es una vía para evitar juicios costosos. También existen servicios de conciliación vecinal ofrecidos por algunos colegios profesionales o municipalidades.

10. Último recurso.

En ocasiones, el vecino o la administración desconocen o se niegan a reparar lo dañado, no hay otra opción que la vía legal. (asegurate que los reglamentos respaldan tu posición)
Pero no debes olvidar que lo importante es solucionar el inconveniente que ocasiona los daños como una filtración de agua.
Si no podés esperar y puedes enfrentar los costos, intenta solucionar el problema primero y luego haz los reclamos y demandas correspondientes. Muchas veces esperar sólo agranda los problemas y daños.
En ocasiones el consorcio se hace cargo pero no dispone del dinero o tiene otras prioridades, lo que complica aún más el escenario. En estos casos deberás evaluar si es posible esperar una respuesta o si puedes actuar anticipadamente. No olvides documentar todo y pedir los presupuestos y comprobantes para que la administración apruebe esta solución, ya que sin estos pueden rechazar tu reclamo.

11. Conclusiones

Organizar una obra de reparación en un edificio implica más que solucionar un daño: requiere comprensión del marco legal, respeto por las normas del consorcio y disposición al diálogo. Actuar con responsabilidad y documentación evita conflictos mayores y asegura que las reparaciones se realicen de forma efectiva y duradera.